Giriş
Kentleşme sürecinin hızlanması, arsa maliyetlerindeki artış ve modern yaşam ihtiyaçları, konut üretiminde toplu yapı projelerinin yaygınlaşmasına yol açmıştır. Bu projeler, yalnızca konut ihtiyacını karşılamakla kalmayıp, aynı zamanda güvenlik, peyzaj, sosyal donatılar ve teknik altyapı hizmetleri gibi çeşitli olanaklar sunmaktadır. Ancak inşa süreci tamamlanmadan başlatılan satış ve iskân uygulamaları, henüz kat malikleri kurulunun oluşmadığı bir dönemde yönetsel kararların nasıl alınacağı, giderlerin nasıl karşılanacağı gibi hukuki sorunları gündeme getirmektedir. Bu çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen geçici yönetim kurumu, önemli bir ara çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır[1].
Geçici Yönetimin Kuruluşu ve Süresi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesine göre, geçici yönetim, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görev ve yetkilerini kullanmak üzere kurulan yönetim organıdır. Geçici yönetimin kuruluşu ve görev süresi yönetim planında belirlenir. Bu süre, toplu yapının tamamlanmasından itibaren en geç bir yıl; her hâlükârda ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yılı geçemez.
Kanunda yer alan süre sınırlandırması, geçici yönetimin kalıcı bir yönetime dönüşmesini engellemeyi ve maliklerin iradesine dayalı bir yönetim anlayışının zamanında hayata geçirilmesini amaçlamaktadır. Zira süre sınırı olmaması halinde, seçimle değil proje yüklenicisi firmanın görevlendirmesi ile kurulan Geçici Yönetim’in kat maliklerinin haklarını zedeleyebileceği düşünülebilir.
Geçici Yönetimin Görev ve Yetkileri
Geçici Yönetim toplu yapılarda temsilciler kurulunun tüm görev ve yetkilerine haizdir. Geçici yönetimin görev ve yetkileri yönetim planında detaylı biçimde düzenlenmektedir. Bu kapsamda, genel giderler için toplanacak aidat (avans) miktarının belirlenmesi, ortak alanların kiraya verilmesi, güvenlik ve temizlik hizmetlerinin organize edilmesi, üçüncü kişilerle hizmet sözleşmeleri yapılması gibi çok sayıda işlem Geçici Yönetim tarafından gerçekleştirilebilmektedir.
Geçici yönetim, esasen temsilciler kurulu gibi hareket ettiğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi kapsamında işletme projesi hazırlayabilmekte ve bu kapsamda aidat belirleyebilmektedir. Ancak uygulamada, bu aidatların miktarının belirlenmesinde hakkaniyete uygunluk ilkesine ne ölçüde riayet edildiği tartışma konusudur. Ayrıca maliklerin bu işletme projelerine itiraz edip edemeyeceği de önemli bir hukuki sorun olarak öne çıkmaktadır.
İtiraz Hakkı ve Yargısal Denetim
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine göre, yönetici tarafından hazırlanan işletme projesine maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır. Söz konusu itirazlar, kat malikleri kurulunda değerlendirilmektedir. Bununla birlikte kat malikleri kurulunca hazırlanan ve kurulun salt çoğunluğuyla onaylanan işletme projesi kesin niteliktedir. Diğer bir ifadeyle, kat maliklerinin ilgili projeye karşı itiraz hakları bulunmamaktadır. Toplu yapılarda temsilciler kurulu, kat malikleri kurulu niteliğinde kabul edildiğinden, toplu yapı temsilciler kurulu ve dolayısıyla Geçici Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi de kesindir. Kat maliklerinin geçici yönetim tarafından hazırlanan işletme projesine karşı itiraz hakları bulunmamaktadır[2].
Geçici yönetim tarafından hazırlanan işletme projesine karşı her kat maliki; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca, öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlükârda karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açma hakkına sahiptir. Bu düzenleme, maliklerin yönetim faaliyetlerine karşı yargı yoluyla denetim imkânını kullanabilmesini sağlamaktadır.
Sonuç
Toplu yapı projelerinde inşaatın tamamlanmasından önce yerleşimin başlaması, yönetimsel bir boşluk doğurmakta ve geçici yönetim mekanizmasını zorunlu hâle getirmektedir. Kanuni dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesinde bulunan geçici yönetim kurumu, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar yönetsel işleyişin sürekliliğini sağlamak açısından önemli bir fonksiyon üstlenmektedir. Ancak bu yönetim biçiminin, özellikle aidat belirleme ve işletme projesi hazırlama gibi konularda malik haklarını sınırlandırabilecek şekilde geniş yetkilere sahip olması, uygulamada çeşitli uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bu nedenle geçici yönetim uygulamasının, yönetim planı ile sınırlandırılmış, şeffaf ve denetlenebilir bir yapıya kavuşturulması büyük önem taşımaktadır.
[1] Güler, Fatih. “Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Acısından Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım”. Paradoks Ekonomi Sosyoloji ve Politika Dergisi, C. 17/S. 1, 2021, s. 17-34,
[2] Doğar, Mehmet., Doğar, Nurgül “Toplu Yapılarda Geçici Yönetim”. KHM, Cilt:4 Sayı:2, 2024, s. 677-701.
← Makalelere Geri Dön